У каждого из нас, хотя бы раз в жизни, возникал вопрос о продаже недвижимости, будь-то земельный участок, дом, дача, квартира или гараж.
Все мы сталкиваемся при этом с рядом таких задач, как определение рыночной стоимости продаваемой недвижимости, поиск покупателя, сбор документов, необходимых для продажи, организация сделки и проведение финансовых расчетов.
 Материал этой статьи поможет вам в решении вышеуказанных вопросов.

1. За сколько продавать?
С определением цены дела у продавцов, зачастую, обстоят сложно. На рынке недвижимости существует тенденция к завышению продавцами цены на свое жилье. Покупатели, в свою очередь, ищут наиболее выгодные предложения подешевле. Со временем, стороны сходятся на «золотой середине».
Для того, чтобы продавцу не тратить время и деньги на длительное рекламирование своего недвижимого имущества, наш совет, заблаговременно определить эту «золотую середину», проанализировав цены на продаваемое аналогичное жилье в вашем районе (регионе).

Узнать информацию о ценах на продаваемое в данный момент можно у друзей, знакомых и коллег по работе, можно заглянуть в печатные издания, но лучше спросить у специалистов.
Наиболее точную оценку вашей недвижимости могут произвести риэлторы. Для этого вам надо позвонить в любое агентство и попросить оценить ваше жилье, назвав его параметры. Экспресс-оценку недвижимости агентства делают по телефону бесплатно.
 
2. Как найти покупателя?
Как и любой другой товар, продаваемая недвижимость нуждается в рекламе. Вы может заняться рекламой сами или поручить проведение рекламной компании специализированным агентствам или риэлторам.
Самостоятельно вы можете оповестить коллег, друзей, знакомых и соседей о продаже вами квартиры, дачи, дома, участка земли и т.п. Для продажи дачного участка и домика в деревне это может быть актуально. Соседи часто хотят присоединить смежный участок, если цена окажется для них приемлемой. Однако, для продажи квартиры, осведомление третьих лиц редко приносит результаты, а часто, бывает и не безопасным, в виду возможности получения информации о продаже мошенниками.
Собственники недвижимости могут самостоятельно давать объявления о продаже в некоторые газеты и журналы, электронные базы данных, за исключением тех изданий, в которых имеют права рекламироваться только агентства недвижимости и рекламные агентства.
У данных участников рынка недвижимости (рекламных агентств и агентств недвижимости) наиболее широкие возможности для достижения результата в рекламе недвижимости — нахождения покупателя, готового приобрести жилье по наиболее выгодной цене. Каждый риэлтор знает, как оптимизировать рекламную компанию и в короткие сроки выгодно для вас продать недвижимость.
 
3. Какие документы нужны для продажи квартиры и прочей недвижимости?
Перечень документов, необходимых для продажи недвижимого имущества различается в зависимости от продаваемого объекта. При продаже квартиры необходимо в Бюро технической инвентаризации получить кадастровый паспорт жилья, в Едином информационно-расчетном центре — выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
При продаже комнаты в квартире коммунального заселения или доли в праве собственности на квартиру, дом или иное недвижимое имущество, необходимо уведомить соседей и сособственников о продаже, и предоставить на сделку их письменный отказ от преимущественного права покупки или письменные доказательства того, что уведомление ими было получено, но ответа в течение месяца от них не поступило.
При продажи недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего ребенка или, где ребенку принадлежит по праву собственности, хотя бы доля, необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства.
Свои особенности есть и при продаже земельных участков, жилых домов, гаражей и коммерческой недвижимости.
Кроме того, чтобы собрать необходимый пакет документов, необходимо в первую очередь проверить, все ли в порядке у вас с правоустанавливающими документами на недвижимость, с теми документами, на основании которых вы владеете этим имуществом.
Если у вас квартира не в собственности, для того чтобы ее продать, необходимо ее приватизировать. Если она уже приватизирована, убедитесь, что в наличии у вас имеются заявление о приватизации, договор передачи, свидетельство о регистрации права, если она уже выдавалось на момент заключения вами договора передачи.
В том случае, если вам квартира перешла по наследству, убедитесь, что вы надлежащим образом это наследство оформили, есть ли у вас свидетельство о наследстве, выданное нотариусом, не забыли ли вы зарегистрировать его в государственных органах и получить свидетельство о регистрации права и т.д.
Много проблем возникает перед сделкой из-за не полностью собранного пакета документов, из-за просроченных справок и потерянных документов на собственность.
Этого можно избежать, если заключить договор на сбор и подготовку документов для продажи недвижимости с риэлторами. За это нужно будет заплатить, но работа профессионала поможет вам избежать ошибок на сделке, поможет не потерять покупателя и будет гарантией того, что регистрирующий орган не вернет ваш пакет документов и не откажет в регистрации договора купли-продажи.
 
4. Организация сделки.
Договорившись с покупателем о цене, собрав необходимый пакет документов для продажи квартиры или иной недвижимости, можно приступать к организации самой сделки.
В понятие сделки в рамках нашей статьи включим подписание продавцом и покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества, проведение финансовых расчетов и сдачу договора с необходимым пакетом документов на регистрацию.
Договор купли-продажи недвижимости можно составить в простой письменной форме или нотариально его удостоверить. В любом случае он будет иметь равную юридическую силу. В основных пунктах договора указывается информация об адресе объекта, о его площади и характеристиках. Обязательным пунктом указывается стоимость объекта недвижимости.
Договор подписывается продавцом и покупателем в нескольких экземплярах, один из которых остается в регистрирующем органе.
Органы государственной регистрации очень требовательно относятся к тексту договора купли-продажи. В случае его несоответствия нормам регистрирующий орган или просто не примет пакет документов на регистрацию, или вернет договор на доработку. Чтобы избежать ошибок и потери времени, лучше привлечь к составлению договора специалистов в недвижимости — риэлторские организации. Агентства недвижимости, за небольшую плату, помогут вам сдать на регистрацию ваш договор и получить зарегистрированные документы. Это избавит вас от утомительного выстраивания в очередях, места в которых приходиться занимать в 6-7 утра, поможет избежать обидных ситуаций, когда отстояв многочасовую очередь, сотрудники регистрационного органа не принимают ваши документы из-за банальной опечатки или недособранной справки.
 
5. Денежные расчеты.
Отдельно расскажем о проведении денежных расчетов при продаже недвижимости, так как тема эта больше всего волнует и продавца и покупателя. Обе стороны хотят иметь гарантии безопасности.
И продавца и покупателя волнует момент передачи денег при продаже квартиры.
Если производить расчеты при подписании договора купли-продажи — рискует покупатель. В этом случае продавец получил деньги за квартиру, но жилье еще не перешло в собственность покупателя, так как это произойдет только через месяц, после государственной регистрации права. Если по какой-то причине договор не будет зарегистрирован регистрирующим органом, то квартира так и останется в собственности продавца, несмотря на подписанный договор купли-продажи. Возвратить уплаченные деньги покупателю может быть проблематично. Продавец мог уже потратить их на личные нужды.
Рассчитываясь после регистрации договора купли-продажи — рискует продавец. В момент, когда договор будет зарегистрирован и покупатель станет собственником квартиры, у него может не оказаться денежных средств для ее приобретения или недоставать определенной суммы. Здесь, в зависимой ситуации оказывается продавец недвижимого имущества.
В настоящее время, для того, чтобы урегулировать порядок финансовых расчетов при сделках с недвижимостью, используют депозитные сейфовые ячейки банков. Для этого продавец и покупатель заключают с банком соглашение о том, что в сейфе банка находится на хранении определенная сумма денег, и выдается сторонам сделки только при определенных условиях.
Коротко опишем порядок закладки денег в депозитную ячейку банка при расчетах за недвижимое имущество.
Покупатель, в присутствии продавца, осуществляет закладку денежных средств, предварительно пересчитанных сторонами, в банковский сейф. По договору с банком, сотрудники этого учреждения в пределах определенного срока, как правило, полутора месяца, имеют право допустить к получению находящихся в сейфе денег продавца недвижимости, в том случае, если продавцом будет предъявлен договор купли-продажи, заключенный с покупателем и зарегистрированный государством. Сотрудники банка проверяют договор, стоящей на нем штамп о регистрации и паспортные данные продавца. Если все в порядке, ему открывается доступ к сейфовой ячейке банка и он изымает денежные средства без присутствия покупателя.
В случае, если по какой-то причине регистрация договора не произошла, покупателю отводится несколько дней для того, чтобы при предъявлении паспорта забрать свои деньги из ячейки банка. Присутствие продавца при этом не требуется.
Не забудьте, что о получении денежных средств покупатель должен написать продавцу расписку, где будет фигурировать полученная сумма и точно будет указано, за что он ее получил.
 
6. Передача квартиры продавцом покупателю.
После того, как сделка состоялась, зарегистрировался договор купли-продажи и произведены финансовые расчеты, продавец обязан передать недвижимость покупателю, в заранее оговоренный срок.
Недвижимость передается в том состоянии, в котором была на момент осмотра ее покупателем, свободной от обременений и прав третьих лиц. Коммунальные и иные платежи должны быть уплачены полностью, все необходимое оборудование должно быть в наличии.
При подписании передаточного акта покупателю целесообразно осмотреть объект недвижимости и убедится, что все соответствует ранее установленным договоренностям. После подписания акта приема-передачи недвижимости на покупателя ложится риск случайной гибели или повреждения имущества, а продавец теряет право владеть, пользоваться и распоряжаться бывшей в распоряжении недвижимостью.